こんにちはいもむしねねですʕ•̫͡•ʔ
こちらの記事は前回の記事の続き・番外編となっています。
前回の記事を読むと更に分かりやすくはなってますが、
単独でもわかる内容となっています。
2020年4月から民法改正
2020年4月1日から民法改正があり
曖昧だったルールを明確にする事を目的に、
新たに施行されました。
変更点も多く幅広いですが自分達が知ってて良かった
部分について書いて行こうと思います。
（私達が退去する際は2020年3月の為、旧民法が適用でした）
敷金0円物件
余談ですが、現在敷金『0』物件も増えているそうです。
理由としては、
（１）初期費用が高い事で入居が決まりにくい。
（２）敷金を払う・払わないの差別化防止。
（３）賃貸借契約に関するルール改定による世の中の流れ。
（敷金について、賃料の滞納・
原状回復ガイドラインで定めるもの以外は、
原則敷金は返却と改めて定めた。）
だそうです。
本当かどうかはわかりませんが。。。余談程度にしておきますね🤔
なので、原状回復する際は基本的に
借人が入居した時に払った敷金で賄われます。
なお、敷金のお金が残った際は退去時に返却されます！
旧民法と新民法の適用の違い
2020年4月から民法改正されましたが、
全て切り替わった訳ではありません。
具体例
〈例１〉2020年3月までに契約して入居し
再度契約書を取り交わす等をした場合
（合意更新）は、新民法が適用されます。
それまでは、旧民法が適用されます。
〈例２〉2020年4月以降に契約した場合、
新民法が適用されます。
〈例３〉契約書の自動更新にて双方に異議がない時は、
新民法が適用されます。
〈例４〉更新について、合意をしていなくても
更新したとみなされる（法定更新）
場合は、旧民法が適用されます。
＊法定更新
双方の意思確認や更新手続きを行わないままで
いると法律上自動的に契約が更新されることを指す
違いはこんなものですが、
あまり気にしなくても良いと思います！
新民法の方がトラブル回避を目的に制定されているので
トラブルになりにくいメリットがあります。
新民法になって変わったこと
なるべく簡単に記載していきます。
退去時の事だけが知りたい方は
（３）退去時の現状回復ルールへ進んで下さい。
（１）借主の修繕依頼方法の緩和
借主の修繕費
旧民法：
何らかのトラブル（災害）などにより
窓ガラスが割れてしまった場合や
水廻りの水漏れが発生した場合など個人で修理業者に連絡し
修理をすると借主が修繕費を払わなければなりませんでした。
最悪の場合は貸主は建物の改造といって
不当に契約解除されることも出来ました。
新民法：
「急迫（緊急）の事情」があった場合に
個人で修理依頼した際、
貸主に請求出来ることが認められるようになった。
ただし、無条件ではなく
2つの条件が満たされている時のみ認められる。
条件１：急迫（緊急）の事情がある時。
・窓ガラス破損による、雨水の進入がある。
・防犯上危険である。 など
・水漏れにて浸水の恐れがある。 など
条件２：借主が貸主に修繕が緊急的に必要と伝えた。
あるいは貸主が知った。
・極力電話だけでなく、メールやLINEなどで伝えた事が残るようにしよう。
・修繕する際は、現状の物より高額な物にするのは認められない。
＊補修時の対応について契約時の特約などに
記載されている場合は、特約が優先となる為、
契約書は要チェックして下さい。
（２）災害発生時の家賃減額制度
災害時の設備不具合などによる家賃減額
旧民法：
物の倒壊・半壊などの時のみ家賃減額が認められた。
減額までのハードル高いですねー💦
新民法：
台風など災害発生時に電気・ガス・水道が
使えなくなった場合（借主に責任がない状態）
家賃減額が認められるように。
減額率は日本賃貸住宅管理協会が
ガイドラインに示していますこれはあくまでも目安です。
減額率は下図参照（目安）
（計算方法：家賃10万円でガスが一週間使えなくなった場合）
ガスの家賃減額割合：10％ 家賃10万円なら1万円
10000円÷30日（月の日数）＝333.3円（1日あたりの減額）
333.3円×（7日（一週間）−3日（免責日数））＝1333.3円
の減額になります。
｜ 減額率図 ｜
＊上記のいずれに該当しない場合は、下記の表を利用
（３）退去時の原状回復ルール
退去時の原状回復ルール
1：家具設置によるフローリングの凹み
2：冷蔵庫の後部壁面の汚れ・黒ずみ（電気焼け）
3：ポスターなど貼っていた際の、通常の大きさの画鋲穴
4：タバコのヤニによる変色・臭い
5：飼っていた犬や猫による柱・壁の傷や汚れ
6：物を壁に当ててしまった際に発生した穴
借主は退去する際に。原状回復義務があります。
原状回復ガイドラインにも書いていましたが、
経年劣化などもある為、完全な状態に戻すことは難しいので、
原状回復義務の範囲が法的に明確になりました。
上記1・2・3については経年劣化や損耗の対象となる為、
借主の負担はありません。
画鋲の穴を負担しなくていいという事実は多くの方が知らないのではないでしょうか
しかし、４・５・６については生活を
通常と認められない為、借主負担となります。
※前述でも記載しましたが、
契約時の特約がある場合は費用負担の可能性があります。
（極端ですが、退去時は新築同様にするなど）
旧民法では曖昧な部分がありトラブルが発生していました。
（3）が退去時に発生する修繕費の減額ポイントです。
実は、経年劣化には壁紙・
フローリングや畳床（畳は違います）の凹み・
設備機器も含められます。
賃貸人・賃借人の修繕分担表は下図に載せておきますが
壁紙・フローリング・カーペット・畳床は
経年劣化と認められ、
6年で価値は1円となるのです。
もちろん、居住年数で減額の対象にもなります。
3年経過で半額など。
実は、これを知っている知らないで
敷金のお金の戻ってくる可能性が高くなります。
例えば、100％の修繕費で12万円掛かるとします。
居住年数3年で退去した場合50％の6万円となります。
4年なら4万円、6年なら1円なんです。
結構違うと思いませんか？
もちろん、状況によっては退去のタイミングは
人それぞれになりますが。。。
あとやはり重要な事は、
契約する際の内容を確実に確認する事です。
契約してしまった後では、取り返しがつきません。
絶対に確認しましょう！！
退去する際、入居時と同様にするなど書かれていたら・・・
相当な金額になりますね。笑い事では済まされません。
私達の事例
私自身が聞いた話ではありますが、
ガイドラインを知らないで居住年数8年にて退去した際
高額な原状回復費を請求された人がいました。クロスなどなど。
退去する状態を見た訳ではありませんが、
タバコも吸わない人で本人的にも穴などなく
綺麗な状態だったとの事。
（詳細は分かりませんが特約があったのかもしれません）
私達が退去する際は、旦那が10年住んでいた為、
引っ越しの際、洗濯機の取り付け部分の部品を破損させて
しまったのと、後付けクーラーの撤去費用で約1万円でした。
もっと掛かると思っていたので助かりました😂
さらに、賃貸人である大家さんがかなーり優しい人で
新築祝いという事で退去費用以上のお祝いをして頂きました。
大家さんの当たり、外れもあるのかもしれませんね。
まとめ
ちなみにこの記事は旦那が作成したもので、
読んでみると、初めて知るようなことばかりでした。
特に画鋲で穴を開けても、
退去する際のお金が必要ないことが衝撃的でした。
この事実を知らない方が多いのではないでしょうか。
まだまだ知らない人が多いと思うので
広めていただきたいです。
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